“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 1999年《中华人民共和国合同法》229条的规定，正式确立了，“买卖不破租赁”制度，作为债权物权化的典型，没有同步的公示制度加以配套，建立的初衷在于保护弱势承租人阶层的生存利益，但随着社会经济的发展，租赁者的角色逐渐并非弱者的角色，该条设立的前提已显然发生变化。近年来，随着社会经济发展和形式的丰富，该条正被滥用为规避法院执行的工具。下面将以一个案例引入，对该漏泂产生的问题作简要阐述和分析。

       刘某与罗某、廖某某夫妇民间借贷纠纷一案，某人民法院判令罗某、廖某偿还刘某100万元及利息。判决生效后，因被告未履行生效判决所确定的义务，刘某向法院申请强制执行。执行法院决定对诉讼阶段保全查封的罗某及廖某名下的一套不动产商品房进行强制拍卖。随后，被执行人罗某向法院出示了一份其与表弟签订的关于上述房屋的租赁合同，合同约定每月租金950元，租期15年，租金已一次性支付。罗某称，他在法院查封前已经将房屋出租给表弟，并一次收取了租金17万元。该案不动产标的物能否拍卖，成为执行法院需要解决的棘手问题。”该案是目前法院执行中典型的，利用“买卖不破租赁”规则来“倒签”虚假租赁合同以规避执行拍卖的现象，此类租赁关系主要有租期长(一般为十年左右，甚至达到合同法规定的最高20年)、租金已一次性支付、承租人多为与被执行人关系亲近的人等特点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一） 案外人是否系权利人；（二） 该权利的合法性与真实性；（三） 该权利能否排除执行。”具体执行法院对此如何审查真实性以及其效力？若单纯以《合同法》229条短短三四十字简单的规定作为依据，势必导致对申请执行人权利的损害，使得被执行人顺利规避执行。这种债务的物权化公示机制如何？在什么条件下才具有对抗第三人效力？如何确认，依据何在？结合我国这方面法律的沿革简要阐述如下。

       1999年《合同法》229条“买卖不破租赁原则”确立后，最高法院先后在2000年和2004年《担保法》解释65、66条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。……”、《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》31条第2款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”确立了以先后顺序来确定租赁权与担保物权之间对抗力的规定，即在担保物权设定之后设置的租赁权不具有对抗在先担保物权的效力。该适用规则在2007年实施的《物权法》190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”中被再次确立。此后，2009年颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一） 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该条相比之前的规定，针对房屋，不仅对租赁权与抵押权适用作了规定，还对租赁与法院查封之间的关系说了明确规定，即查封拍卖导致的“租赁所有权转移”，若查封时间在租赁之前，作为买卖不破租赁的例外，则可不受“买卖不破租赁“的约束。但至此，法律均未就租赁权的公示方式作明确。直到2015年5月5日发布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》31条第1款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”该规定，最终确立以“书面租赁合同并实际占有”的“占有对抗主义”为“买卖不破租赁规则”的公示机制，缩小解释2009年《中华人民共和国合同法》229条的范围，统一了“占有对抗主义”的司法适用尺度。

       综上，2015年的司法解释在《合同法》229条的基础上有很大突破， 对执行及执行相关的审判工作具有较强的指导性和操作性。至此，承租人一方，不仅要提供书面合同以及相应的票据证明，而且更为重要的，还要证明其在查封之前已经实际占有该租赁物的事实状态，才可能产生排除执行效力。法院方面，在租赁物查封时，可同时将该租赁物实际占有情况作调查取证，预防拍卖阶段因虚假租赁或倒签情况阻碍执行；就申请执行人而言，可以在执行标的设立担保物权或保全查封时预先确认、保留该标的物占有状态方面的证据，防范承租人与被执行人恶意患通在拍卖阶段通过租赁权阻碍拖延执行。承租人若不能证明其在查封前已经实际占有标的物，则不会得到法院的支持。

       最后，占有对抗主义中，占有的时间，是其租赁权是否物权化，以及是否具有对抗性适用的重要节点，但占用作为一种事实状态，相对登记等其实是较弱的一种公示方式，在如今天法院执行案多人少的情况下，如何才能有效确认占有的状态，也是实践中很难的问题。目前，实践中对此问题，法官的自由心证、经验判断在执行审查和异议之诉中仍有较大的裁量权。而登记对抗主义中登记具有国家公信力，无疑是最有力的公示形式，法院执行确认也更便利，为何我国法律及相关司法解释均未确立“登记对抗主义“其作为“买卖不破租赁“中租赁权的公示机制？利弊何在，值得我们进一步思考。即将出台的民法典是否会对此作进一步的完善和改进？值得期待。（周嫄）