房地产开发企业（以下简称“企业”）在房产开发建设过程中，往往会以建设用地使用权和在建工程作为抵押标的向银行等金融机构融资，并在取得商品房预售许可证后，将部分商品房预售给购房者，此时，若房地产开发企业遇到资金链断裂，将面临抵押权人实现抵押权和买受人请求房屋过户登记的冲突，此时,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,其权利能否对抗抵押权？

一、从法理上讲，物权优先于债权，买房人权利不得对抗抵押权人

买房人即使交付全部或大部分房款，但尚未办理过户登记，就没有取得商品房的所有权，其要求企业协助办理过户登记是一种请求权，属债权的范畴；而抵押权是担保物权的一种，具有对世性和排他性，当约定的实现抵押权的情形出现时，抵押权可以对抗一切权利人，包括所有权人。因此，从法理上讲，买房人权利不得对抗抵押权人。

二、从法院审判实践看，买房人权利可以对抗抵押权人

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一、二项内容为:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。

这两个条款中提到了三种权利：建设工程价款优先受偿权、买房人权利、债权人抵押权。其中，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和一般债权，而买房人权利优先于建设工程价款支付请求权，但据此是否能推出买房人权利优先于抵押权，司法实践中法院是如何解释适用的？

青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终254号判决书，关于在建工程抵押权问题，认为根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，原审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。

广东省高级人民法院再审审理的“王素莉与广州银行股份有限公司五羊支行、广东粤华房地产开发公司房屋买卖合同纠纷（2015）粤高法民一提字第1号”一案中，原一审法院审理认为，“承包人对工程价款享有法定优先权，但这一优先权不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人。而承包人的工程价款优先于抵押权，根据法律适用的一般原则，抵押权也不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人” ；原二审法院审理认为，“抵押权人已就案涉房屋依法在房管部门办理了抵押物的登记手续，其行为具有对外公示性，且买房人并不能提供充分证据证明五羊支行同意房地产开发商出售案涉抵押物，根据《中华人民共和国担保法》第四十三条的规定，抵押权人对上述抵押物所设立的抵押权得以对抗买房人”；广东省高院再审审理后，认为“本案存在购房消费者的权益与抵押权人享有的财产抵押权相冲突的问题。购房消费者的权益属于生存利益，是最基本的人权，而抵押权人的利益属于经营利益，这两种利益相冲突时，优先保护消费者的生存权利、基本人权，更符合法的公平、正义的精神，有利于社会的稳定和发展。因此，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】，抵押权人对该部分已被房地产开发企业销售给其他消费者的房产主张优先受偿权，不予支持”。

最高人民法院（2013）民申字第1690号裁定书，裁决：一、《批复》是解决建筑工程款优先受偿权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，《中华人民共和国物权法》对此并无明确规定，二者并不存在冲突。《批复》一、二项规定可以推出买房人权利可以对抗抵押权人的抵押权，即交付全部或大部分房款的买房人的所有权优先于银行的抵押权。

自《批复》施行以来，多地法院在审理此类案件时多以此为依据，认为，“承包人的工程价款是一种法定优先权，但这一优先权不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人。而上述优先权还优先于抵押权，根据法律适用的一般原则，抵押权也不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人”，因此，交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买房人权利可以对抗抵押权人。

三、当不涉及建筑价款支付请求权时，不能一概否认抵押权人的权利

如上所述，《批复》解决的是建筑工程款优先受偿权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间的权利冲突问题，当不涉及建筑工程款支付时，不能根据《批复》推出买房人的权利优先于抵押权人。

1.抵押权依法设立于商品房销售合同成立之前

《物权法》第一百九十一条第二款，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，《担保法》第四十九条第一款，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”及《担保法司法解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“查封规定”）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。

根据上述规定可知，在抵押期间，抵押人转让抵押财产需通知抵押权人或告知受让人，未经抵押权人同意转让抵押财产的，转让行为无效。购买商品房的行为，属个人处分财产的重大行为，买房人在签订房屋买卖合同支付价款前，应当对所涉房屋上的权利、负担进行调查，若买房人基于自己理性判断在明知商品房存在抵押情形下，仍然购买房屋导致不能办理房屋过户登记时，买房人具有过错的，应自行承担由此带来的法律后果，不能对抗抵押权人申请人民法院查封涉案房产。具体案例如阜新市中级人民法院审理的“明向东与阜新市中南房地产开发有限责任公司、中国银行股份有限公司阜新分行房屋买卖合同纠纷”一案。

该案一审法院认为，原告明向东在向被告阜新市中南房地产开发有限责任公司购买坐落于阜新市细河区中华路57-1302号房屋前，该房屋已经抵押给被告中国银行股份有限公司阜新分行。抵押权消灭之前，中国银行股份有限公司阜新分行作为抵押权人，有权行使该房屋的抵押权。故该房屋抵押权消灭之前原告无法办理房屋产权证。阜新市中院终审审理维持了原审法院的判决。

2.抵押权设立于商品房销售合同成立之后

企业与买房人签订房屋买卖合同尚未办理过户登记，又将涉案房屋抵押给第三人的，此时，买房人基于一般信赖，不能预见或者控制房屋在将来被抵押，买房人在交付购房款的全部或大部分后，对未办理房屋过户登记不存在过错，根据《查封规定》第十七条的规定，可以对抗人民法院的执行。另根据《执行异议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

因此，买房人在签订合法有效的房屋买卖合同后,出卖人又将房屋抵押给第三人的，买房人对未办理房屋过户登记手续不存在过错的，其优先于抵押权人的权利，可以对抗抵押权人。

综上所述，买房人购买房产开发商开发房屋，已按照合同约定支付全部或大部分房款，房产开发商又将所开发房产又抵押的，买房人权利能否对抗抵押权人，应分具体情况具体讨论。若买房人权利涉及建设工程价款优先权、抵押权三项权利时，买房人权利可以对抗抵押权人；当买房人权利不涉及建设工程价款优先权时，若买房人与房地产开发企业签订的劳动合同在抵押权设立之后，买房人权利不能对抗抵押权人；若买房人与房地产开发企业签订的劳动合同在抵押权设立之前，可以对抗抵押权人。(彭通)